Acheter en 2026 ou attendre 2027 ? Le calcul que personne ne fait avant de décider

C'est la question que nous entendons le plus souvent en agence depuis la rentrée : « Et si j'attendais l'an prochain que les taux redescendent ? » Elle est légitime. Le souvenir des crédits à 1 % reste vif, et personne n'a envie d'emprunter au mauvais moment.

Le problème, c'est que cette question n'a pas de réponse par l'intuition. Elle a une réponse par le calcul — et ce calcul, presque personne ne le fait avant de décider. Il tient pourtant en une phrase : une baisse de taux ne vous fait gagner de l'argent que si elle est plus rapide que la hausse des prix.

Voici le chiffre exact à partir duquel attendre devient rentable, et à partir duquel attendre vous coûte.

Où en sont vraiment les taux en septembre 2026

Les taux ont recommencé à monter après plusieurs mois de stabilité. Selon le baromètre de Pretto, ils s'établissent début septembre 2026 à :

• 3,43 % sur 15 ans
• 3,54 % sur 20 ans
• 3,61 % sur 25 ans

À titre de comparaison, la moyenne sur 20 ans était de 3,23 % au deuxième trimestre. La remontée est réelle, même si elle reste mesurée. Les courtiers ne donnent pas tous les mêmes chiffres — Meilleurtaux publie des moyennes un peu plus basses (3,40 % sur 20 ans) — mais la tendance est la même partout : c'est reparti à la hausse.

Côté prix, l'INSEE et les Notaires de France constatent une quasi-stabilité au premier trimestre 2026 : +0,2 % sur un an pour les logements anciens. Mais l'Île-de-France, elle, rebondit déjà de +0,6 %. C'est ce détail qui compte pour nous : notre secteur n'est pas la France moyenne.

Le calcul que personne ne fait

Prenons un achat de 250 000 € financé sur 20 ans au taux actuel de 3,54 %. La mensualité ressort à 1 455 €, pour un coût total de 349 210 € (capital et intérêts).

Maintenant, imaginons que vous attendiez un an. Trois scénarios :

Scénario 1 — Les taux baissent de 0,25 point, les prix montent de 2 %

Vous empruntez 255 000 € à 3,29 %. Mensualité : 1 452 €. Gain sur le coût total : 844 €. L'attente est très légèrement rentable — l'équivalent d'un mois et demi de mensualité, sur un an d'attente.

Scénario 2 — Les taux baissent de 0,25 point, les prix montent de 3 %

Vous empruntez 257 500 € à 3,29 %. Mensualité : 1 466 €, soit plus qu'aujourd'hui. Perte : 2 572 €. La baisse de taux ne suffit plus.

Scénario 3 — Les taux baissent de 0,25 point, les prix montent de 5 %

Vous empruntez 262 500 € à 3,29 %. Mensualité : 1 494 €. Perte : 9 403 €. L'attente vous a coûté près de dix mille euros.

Le point de bascule : 0,33 point

En poussant le calcul, on obtient le seuil exact à partir duquel attendre devient gagnant :

• Pour compenser une hausse des prix de 2 % → il faut une baisse d'au moins 0,22 point
• Pour compenser une hausse des prix de 3 % → il faut une baisse d'au moins 0,33 point
• Pour compenser une hausse des prix de 5 % → il faut une baisse d'au moins 0,55 point

Retenez celui du milieu : 0,33 point. C'est le chiffre à garder en tête. En dessous, si les prix montent de 3 %, vous perdez de l'argent en attendant. Au-dessus, vous en gagnez.

Et une baisse de plus de 0,50 point d'ici 2027 n'est pas le scénario le plus probable aujourd'hui : l'inflation en zone euro tourne autour de 3,3 %, au-dessus de la cible de la BCE, ce qui limite sa marge de manœuvre.

Ce que ça donne concrètement à Lagny-sur-Marne

Passons sur un cas réel de notre secteur : une maison familiale à 380 000 €, un budget courant à Lagny-sur-Marne, Thorigny-sur-Marne ou Pomponne.

Aujourd'hui, sur 20 ans à 3,54 % : mensualité de 2 212 €, coût total de 530 800 €.

• Taux −0,25 pt, prix +3 % → mensualité 2 228 €. Perte de 3 909 €.
• Taux −0,50 pt, prix +3 % → mensualité 2 179 €. Gain de 7 950 €.
• Taux −0,50 pt, prix +5 % → mensualité 2 221 €. Perte de 2 202 €.

Un seul des trois scénarios est gagnant, et c'est celui qui suppose la baisse de taux la plus forte combinée à la hausse de prix la plus faible. Autrement dit : le pari le moins probable.

Le détail qu'on oublie systématiquement : l'apport

Il y a un effet dont on ne parle jamais dans ce débat. Une hausse des prix ne fait pas qu'augmenter votre mensualité — elle augmente aussi l'apport qu'on vous demandera.

Sur cette maison à 380 000 €, une hausse de 3 % représente 11 400 € de plus à financer. Une hausse de 5 %, 19 000 €. Si votre banque exige 10 % d'apport, il vous faudra réunir entre 1 100 et 1 900 € supplémentaires — en plus des frais de notaire, qui augmentent eux aussi proportionnellement au prix.

Vous pouvez d'ailleurs vérifier votre situation avec nos outils : simulateur de capacité d'emprunt et calcul des frais de notaire.

Les deux risques qu'on sous-estime

1. Les taux peuvent monter, pas seulement baisser

Le scénario d'un retour vers 4 % n'est pas exclu si les tensions inflationnistes se prolongent. L'échéance présidentielle de 2027 ajoute une incertitude supplémentaire : les investisseurs pourraient devenir plus exigeants sur la trajectoire des finances publiques françaises, ce qui se répercuterait mécaniquement sur les taux de crédit.

Attendre une baisse, c'est accepter la possibilité symétrique d'une hausse. Ce n'est pas une position neutre — c'est un pari.

2. Un marché qui se fige, c'est moins de choix

Si beaucoup de vendeurs reportent leur projet en attendant des jours meilleurs, l'offre se réduit. Aujourd'hui, il y a plus de biens disponibles que d'acheteurs actifs sur notre secteur : c'est précisément ce qui vous donne du temps pour visiter, comparer, et surtout négocier. Cette marge de négociation, aujourd'hui autour de 5 %, n'est pas acquise pour toujours.

Un marché figé, c'est l'inverse : moins de biens, moins de négociation possible, et une pression à la décision rapide.

Alors, faut-il acheter maintenant ?

Notre position, en tant qu'agence locale, est de ne pas répondre à votre place. Mais nous pouvons poser la question correctement, et elle n'est pas « les prix seront-ils plus bas en 2027 ? ».

La vraie question est : est-ce que ce que vous pouvez négocier aujourd'hui compense le risque d'un financement plus cher demain ?

Si votre projet est mûr — apport constitué, situation professionnelle stable, budget défini — les arguments pour avancer sont solides. Vous bénéficiez d'un choix large, de délais confortables et d'une vraie capacité de négociation. Les banques disposent encore de liquidités et souhaitent prêter ; sachant qu'environ huit transactions sur dix reposent sur un financement bancaire, c'est un facteur déterminant.

Si votre projet n'est pas mûr — apport insuffisant, situation en cours de changement, secteur encore indécis — alors attendre a du sens. Mais attendez pour de bonnes raisons : pour consolider votre dossier, pas pour parier sur les taux.

C'est la différence essentielle. Attendre d'être prêt est une stratégie. Attendre une baisse de taux est un pari.

Faisons le calcul ensemble

Chaque projet a ses propres chiffres. Le budget, l'apport, la durée, la composition du foyer — tout change le point de bascule. Les simulations ci-dessus donnent un ordre de grandeur, pas une réponse personnalisée.

Chez 2R IMMOBILIER, nous accompagnons acheteurs et vendeurs sur Lagny-sur-Marne et les communes voisines depuis 2016. Si vous hésitez entre acheter maintenant et attendre, venez nous voir avec vos chiffres : nous ferons le calcul ensemble, sans engagement.

Et si vous êtes vendeur, la même logique s'applique en miroir : un marché encore fluide, avec des acheteurs solvables et motivés, n'est pas le pire moment pour mettre un bien en vente. Estimez gratuitement votre bien ou contactez-nous pour en parler.

Sources : Pretto (baromètre des taux, septembre 2026), INSEE (Informations rapides n°130, prix des logements anciens T1 2026), Notaires de France (note de conjoncture T1 2026). Simulations réalisées par 2R IMMOBILIER sur la base d'un crédit amortissable à taux fixe sur 20 ans, hors assurance emprunteur et frais de dossier. Ces chiffres sont donnés à titre indicatif et ne constituent pas un conseil en investissement.