Don familial immobilier 2026 : exonération 100 000 € jusqu'au 31 décembre — ce que ça change pour acheter à Lagny

Un coup de pouce familial exonéré d'impôt : le dispositif 2026

Depuis le 15 février 2025 et jusqu'au 31 décembre 2026, la loi de finances 2025 (article 790 A bis du Code général des impôts) prévoit une exonération exceptionnelle de droits de donation sur les dons familiaux affectés à l'immobilier. Le montant maximum exonéré est de 100 000 euros par donateur — parents, grands-parents, arrière-grands-parents ou frères et sœurs majeurs.

Concrètement : si votre père vous donne 80 000 € et votre mère 60 000 €, vous pouvez bénéficier d'une exonération totale de 100 000 € chacun, soit 160 000 € au total, à condition que les fonds soient utilisés dans les deux cas éligibles prévus par la loi.

Quelles conditions pour bénéficier de l'exonération ?

Le don doit impérativement être affecté à l'une des deux utilisations suivantes :

• Acquisition d'un logement neuf en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) destiné à être votre résidence principale. Il ne s'agit pas d'un logement ancien : le bien doit être neuf et en cours de construction.
• Travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov' dans votre résidence principale. Les travaux doivent être réalisés par des entreprises certifiées RGE et correspondre aux catégories éligibles au dispositif d'aide de l'État.

Le donataire (celui qui reçoit le don) doit être âgé de moins de 80 ans au moment de la donation. Aucune condition de ressources n'est exigée pour le bénéficiaire.

Comment ça se cumule avec les abattements classiques ?

Ce dispositif de 100 000 € est distinct des abattements habituels sur les donations. En temps normal, un enfant bénéficie déjà d'un abattement de 100 000 € tous les 15 ans sur les dons de ses parents (droit commun). L'exonération exceptionnelle 2026 s'y ajoute — mais elle est globale et partagée entre tous les donateurs pour un même donataire.

Exemple concret : si votre père vous a déjà donné 60 000 € au titre du droit commun (abattement classique), il peut encore vous donner 100 000 € supplémentaires dans le cadre de l'exonération immobilière 2026, pour un total de 160 000 € sans droits de donation sur la période.

Attention : ce plafond de 100 000 € s'entend par donateur pour un même bénéficiaire, et ne peut pas être utilisé plusieurs fois pour le même enfant sur la même période si le plafond est atteint.

Pourquoi c'est particulièrement intéressant pour acheter à Lagny-sur-Marne en 2026

À Lagny-sur-Marne et dans le secteur de Marne-la-Vallée, les prix immobiliers se maintiennent autour de 3 500 à 4 200 €/m² selon les communes (DVF officiel, notaires d'Île-de-France, données 2025-2026). Un appartement de 60 m² représente donc un budget de 210 000 à 250 000 €, et une maison de 100 m² dépasse régulièrement les 350 000 €.

Dans ce contexte, un apport familial de 100 000 € peut faire toute la différence :

• Il réduit le montant emprunté et donc les mensualités
• Il améliore le dossier bancaire (ratio emprunt/valeur du bien)
• Il peut permettre d'accéder à des biens que le seul revenu de l'acquéreur ne financerait pas
• Il est exonéré de droits de mutation si les conditions sont respectées — ce qui aurait coûté plusieurs milliers d'euros en fiscalité classique

À Lagny-sur-Marne, plusieurs programmes neufs VEFA sont actuellement en cours de commercialisation dans le secteur. Les acquisitions en VEFA sont donc directement éligibles à l'exonération.

Les démarches à respecter avant le 31 décembre 2026

Pour que l'exonération soit valable, la donation doit être actée avant le 31 décembre 2026. Il est fortement conseillé de passer devant notaire : cela formalise le don, trace l'affectation des fonds et sécurise l'exonération en cas de contrôle fiscal. La donation doit être déclarée à l'administration fiscale (formulaire 2735 ou 2734 selon les cas) dans le mois qui suit l'acte.

L'affectation des fonds à l'acquisition ou aux travaux doit être effective dans un délai raisonnable après la donation — conservez tous les justificatifs (compromis de vente, devis, factures entreprise RGE).

Ce dispositif est-il cumulable avec le PTZ ?

Oui. Le don familial exonéré peut servir d'apport complémentaire à un Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour un logement neuf. Les deux dispositifs sont distincts et peuvent se combiner. Un primo-accédant qui perçoit un don de 80 000 € de ses parents peut, par exemple, financer une maison neuve avec ce don + un PTZ + un crédit classique — en réduisant significativement le coût total de son acquisition.

À retenir

Le dispositif expire le 31 décembre 2026 : il reste moins de 6 mois pour en bénéficier. Si vous envisagez un achat immobilier neuf dans le secteur de Lagny-sur-Marne, ou si vous avez des projets de rénovation énergétique, la question d'un don familial mérite d'être discutée rapidement avec un notaire.

Pour évaluer votre capacité d'achat avec ou sans apport familial, ou pour connaître les biens neufs disponibles dans notre secteur, contactez 2R IMMOBILIER — notre équipe vous accompagne à chaque étape. Vous pouvez aussi consulter notre guide sur l'achat immobilier à Lagny-sur-Marne ou notre article sur le PTZ natalité 2026 pour explorer toutes les options de financement disponibles.